●缘起
“沿羊西线出三环,几公里都没有一个可以左拐的岔道,能不堵车吗?”家住西三环外的朋友们经常这样抱怨。没办法,左边有一个2000亩的大盘横亘在那里,围墙绵延了近2公里。
这似乎并不稀罕。街道上到处都是楼盘的围墙,短的数十米,长的上千米,外来车辆不许进入,需绕道行驶。“开发商为了安全,为了环境整洁,为了方便管理,用 墙把社区围起来,也自有他的道理。”一位居民说。住户们大都认为有围墙更安全,私密性更好。但是,当社区面积过大,再封闭起来,是否会堵塞城市,进而影响 到城市交通、生活配套布局等公共利益呢?
这似乎是一个被忽略的问题。住进新房的人们往往关心环境是否舒适,却很少有人想到,他们为此牺牲了多少生活上的便利。
“有围墙的大盘就像城市的肿瘤”,一位房地产专业人士指出,“以前的城市规划,大型厂矿、机关大院、高等院校等隔断了城市的血脉;现在,老的城市格局正在 发生改变,封闭的所谓大型高尚居住区却成了新的问题。所有的道路到此为止或‘请绕行’,内、外配套、市政设施难以交融,不仅不利于其中居民的生活出行,对 周边居民的生活也有影响,更不利于现代城市的健康发展。”
一个有活力的城市,应该具备多样性。餐馆、杂货店、糖果店、超市、服装店、酒吧……这些混合起来,足够丰富以支持城市的安全、人们的交往。同时发展短小的 街段,让人们可以随意地穿过或停留,购物、吃喝、约会或观赏街景。这是简·雅各布斯在《美国大城市的生与死》中提出的观点。但封闭的大盘抹去了这种生机勃 勃的城市生活,它留给城市的似乎只有一堵墙……
●对话
一生之城文化传播公司副总经理冉徽川曾从事房地产新闻报道多年,他首先提出了房地产项目的“围墙问题”。中国西部记者就此与他进行了一次有趣的对话。
西部:你为什么会发现房地产开发中的“围墙问题”?有什么事情触动过你吗?
冉:是 的。记得万科董事长王石说过,他到广州番禺考察那里的项目,都是几千亩以上的大盘,而且颇富盛名。王石说,他看来看去,除了花园修得漂亮,没觉得那里会是 广州的一个新城(像广州的天河那样)。他认为,几千亩大盘的开发应该与传统社区项目有所不同。后来,万科拿下了天津的东丽湖项目,占地4000多亩。王石说,万科拿着这块地,“晕”了三年没找着感觉。当然,这并不是说,万科就没有广州开发商的水平,而是他更有责任心,更有长远发展的眼光。
那么,大盘怎样才能与传统社区开发有所不同呢?我相信,今天万科的东丽湖项目肯定找到了答案。我们东山国际新城的总设计师陈小平博士也给出了一个答案,那就是:城市区域综合协调发展。他称之为“一生之城”发展模式。
“区域综合协调发展”是一个纯粹的区域经济学理论,一般人很难理解。怎么样才能让人一眼看出“区域综合协调发展”的项目与传统社区开发的区别呢?于是,我提出了“有围墙的房地产”和“没有围墙的城市”这种说法,两者的差异便一目了然了。
西部:两者的区别仅仅在于有没有“围墙”吗?
冉:(笑)某种程度上的确如此。
有没有“围墙”,尽管看起来只是一个表象,但是,它同时也直接暴露了事物的本质。“围墙”有语义学上的解构意味:有围墙的大盘不仅在物理空间上筑起了与城 市格格不入的围墙,其开发思路、价值取向上,何尝不是有道作茧自缚、固步自封的“高墙”呢?后者才是大盘筑墙、画地为牢的根源。而没有“围墙”则正相反, 不仅大社区是开放的,城市的发展思路也豁然开朗,不再有先入为主“围墙”。
西部:有“围墙”就有环境,清静,有安全感。如果没有“围墙”,又会有什么?
冉:套用一句著名的宣言里的一句话:人们失去的是“围墙”,得到的却是整个世界。(笑)
西部:这句话很有意思。可不可以再具体点?
冉:花 园、安静、安全从来没有,也永远不会和“围墙”划上等号。没有围墙的浣花溪公园很漂亮,也很安静;而有围墙的城南某高档小区,去年同样发生过入室抢劫、伤 人案。环境精心打造就会美,人车分流、商住分离就会安静,而安全取决于整个社会的治安状况、和谐程度;某种意义上讲,反而是那些110巡警、119火警都难以到达的深宅大院更不安全。所以,“围墙”并没有给我们带来环境、安全,它只带来了隔阂、绕行和不便。
没有围墙又如何呢?陈小平博士说,整个社区就溶解到广大的城市中——周边有成熟配套,社区可以无障碍分享;周边配套不成熟,社区的配套可以为周边分享,也会加快社区配套成熟的速度,促进社区配套功能的完善。
打个比方说,一个4000亩的社区不可能一蹴而就,总要分批分期开发,开发周期一般要6—8年, 甚至更长。第一年、第二年可能只有几百住户,这时候它的配套修不修?修多大?有围墙,这个问题就难解决了。一般只能少修点,因为修多了肯定要空在那里。但 是,修少了这些配套就能活得了吗?不一定。商家看你围墙里面只有几百户,不一定进来;而购房业主看你没什么配套,也不一定入住。第一年、第二年不入住,第 三年的业主看前面没有入住,他也不入住;就这样一直空下去,开发商就更不敢修大配套了;没有活的、完善的配套,就更没有人愿意入住……如此形成了恶性循 环。于是,出现了很多空城、睡城。人南延线两侧基本上都是这样的空城、睡城,很多项目卖完了很多年,房价也翻了一两倍,可就是没有人入住。
而没有围墙,情况就完全不同,配套建设和住宅开发可以分两条线同时进行。第一年、第二年虽然同样只有几百户,但配套建设可以一步到位,因为社区是开放的, 周边已有的居民可以分享并支撑这里的配套。也许满足周边及先期入住居民的配套规模比较小,但却是“活”的;这些“活”的配套可以吸引后面的业主不断入住, 而随着业主入住人口的增加,“小配套”也会自然向“大配套”升级,因为商业铺面的租金在不断上升,有实力的“大配套”会取而代之。新的城市生活便在这里生 根开花。
你看,没有围墙的社区是不是拥有了整个世界?
西部:谢谢你描绘得这么详细、生动。但是,隐私问题是如何解决的?难道随便什么人都可以在你说的开放社区里畅行无阻吗?
冉:这只是一个技术问题。大社区开放,小组团相对封闭,就可以解决这个问题。大社区既然是城市的一部分,当然要允许人们自由地往来,这也是城市活力的表现。
西部:“小组团”会“小”到什么程度?“相对封闭”是什么状态?
冉:一般房地产界的共识,30—60亩左右的小区是步行让人感到较为舒适的尺度:太小,深度不够,让人感到局促;太大,又让人徒步觉得麻烦。
由于组团比较小,管理起来也容易得多。出入口有门进系统,物管人员都是长期固定地服务于一个组团,容易识别组团内的居民,这样安全性又有进一步提高,物管其他便民服务也易于实施。这都是围墙中的大社区无法比拟的。
西部:说到底,小组团还是离不开围墙?
冉:也 许可以这么说吧。但小组团虽然有把它“围”起来的东西,但已不是严格意义上的“墙”了。由于组团较小,“围墙”可以用园林栏杆代替,通过灌木篱笆阻隔,红 外探头联网,加上开放社区的自然人流、安保、民警巡逻,安全性甚至超过漫长的围墙,其给人的视觉、心理感受,比围墙又要好得多得多。
西部:既然大盘自我封闭有这么多弊病,而开放的社区在技术上又如此简单、易行,为什么仍然有这么多大盘要用围墙围起来开发呢?
冉:首先,还是传统开发商的思想、意识里面本来就有那堵“墙”,那堵把他自己的“生意”与城市其它“生意”隔离开的“墙”。很少有开发商能意识到,他自己的“生意”是城市这盘“大生意”的一个有机部分。
当然,与开发商不习惯的开放式发展比起来,大盘“围而治之”也要简单得多:绿化、景观、道路、保洁、物管、配套……都有现成的方案,拿过来套用就行了,只 有量的变化,没有质的不同。而社区一旦开放,这些环节都有可能发生变化,而且还会多出许多无法预料的环节,这都是追求资金运转效率的开发商不愿面对的。但 是,不愿面对,就能躲得过去吗?
以前,大多数房地产项目都是在中心城区内的小项目,虽然有墙隔着,仍然是城市的一部分,相当于某个城区的一个“小组团”。如今,越来越多的实力开发商在城 郊区域拿下大片土地,某种程度上,城市的发展就是这些大盘的发展,这些大盘的发展思路直接关系到我们城市下一步的发展状况。有没有“围墙”不再是关系开发 商自己“生意”的事情了。
城市赋予大盘开发商的使命已经发生变化,而我们的开发商仍然停留在“围而治之”的小盘开发套路上。这不能不让人担心。
西部:东山国际新城是如何解决自己的“小生意”和城市的“大生意”之间关系的?
冉:4年前,当我们将这3平方公里纳入“城市区域综合协调发展”的思路时,我们发现,我们从事的已不再是一个一般意义上的房地产开发,而是一个城市新区的建设发展。
首先,我们处于成都市区的生态屏障:龙泉山脉西麓,我们新建的这片城区要确保在生态上是安全的、可持续的。为此,我们邀请了美国哈佛大学的专家组对整个区 域进行了“生态安全格局分析”,在此基础上,又引入“城市反规划”和“花园城市”理论,进行整个区域的规划,实现“城市从自然中‘长’出来”这种现代城市 的最高境界。我们还将对周边山体进行进一步的生态优化,培植大片森林。
其次,城市不可能孤零零地生长,必须有广大的产业基础作为支撑。除了3平方公里的城市建设用地,我们还对周边及山上20平方公里幅员面积进行了生态产业规划,利用生态优势,打造现代服务密集型、高附加值三产,提升整个区域的竞争力,为当地居民创造巨大财富、提供大量就业。
另外,妥善解决拆迁农户的安居乐业问题。不仅修建一座1500亩的花园安居小区,还经常组织干部、员工、演出团体慰问乡亲,同时开办了一所义务职业培训学校,为周边农户再就业提供免费职业培训。2006年中秋,东山国际新城与当地乡村签订协议,未来3年内将向周边农户提供800个工作岗位。预计整个新城建成后,将提供上万个工作岗位。
同时,大力发展社区文化和精神文明建设,为此专门成立了一生之城文化传播公司,进行区域文化移植、原创文化培植和社区文化建设,让新城不仅成为未来城东新的居住、商业中心,还将成为文化中心,最终成为新的区域中心……
这些都不是一般开发商要做的事情。但如果要让我们这座新城真正和谐地溶解到广大的城市区域中去,这些事我们必须做,而且必须做好。
西部:问个题外问题,你和家人愿意住在这种开放的社区里吗?
冉:是的。事实上,我们已经购置了新城B区的房子,今年6月交房。我和夫人都希望能赶在9月入住,3岁的小孩刚好可以上这里的成都幼师东山幼儿园。川大附小东山校区也是9月开学。住在这里,我相信一定会更舒适、更惬意,也更便利。